天牛宝 保利海上印开盘售罄，刘雨定价太低了
（原标题：保利海上印开盘售罄天牛宝，刘雨定价太低了）
文/上海进深 张林霞
闵行梅陇的保利海上印（备案名：印悦名邸）二批次首日认购超147组，认购率183%，触发积分制。
保利海上印一批次于2025年4月30日开盘，开盘仅1小时，首批次推出的104套房源就全部售罄，成为2025年闵行首个日光盘，也创下了今年上海外环外首开去化速度的纪录。
在2024年11月27日上海第七批次土拍首日，保利置业以约25.95亿元成功竞得闵行区MHP0-0303单元01-28-01a地块，溢价率约18.5%，折合楼板价48665元/㎡。
该地块总价25.9亿，总占地面积29622㎡，容积率1.8。此地块堪称“梅陇地王”。
该项目规划8栋13-14F小高层住宅及1幢保障性住房，共计443户，其中可售住宅404套，保障房39户。另还有若干社区配套用房。
如果说热度来自于价格，那么周边这一带，保利海上印甚至可以说是新盘中最贵的，首开的7.91万/㎡，就比周边项目还要贵上个小几千一平。
但是，保利海上印不仅超越了闵行传统黄金板块金虹桥、七宝，更在“闵行新贵”梅陇板块创下开盘1小时即清盘的亮眼成绩。
当前新房市场分化态势显著，具备标杆属性的楼盘恰似资本市场中的核心资产天牛宝，彰显出更强的保值增值潜力。
市场数据显示，被称作“区域标杆”的楼盘在二手房交易中普遍存在溢价现象，这是客观规律的体现，不同项目间的价格差异具体在10%-20%不等。
以浦东唐镇外环外区域为例，仁恒东郊花园的3房户型单位成交单价达8.5-9万/㎡，而仅一街之隔的浦发罗兰翡丽同类产品单价仅7.7-8.5万/㎡，超5000元的价差，充分展现出品牌开发商产品在市场中的议价能力。
因此，无论是投资置业还是改善居住，核心考量应聚焦于产品力的长期价值，而非局限于开盘阶段数千元的短期价差，后者对资产增值的实质影响远不及前者。
在当下新房市场，公共配套设施的“人均浓度”已成为衡量居住品质的关键隐性指标。同样配备2000㎡会所的小区，300户规模项目户均享有约6.67㎡公共空间，而千户大盘户均仅2㎡。这种差异在高峰时段的泳池体验中尤为明显。
以保利海上印为例，其约1500㎡会所与1400㎡架空层，服务404户住户，户均公区面积达7.2㎡，远超市场普遍的2-4㎡水平。这意味着当全体业主同时使用时，每户可独占相当于一间普通卧室的活动空间。
架空层的空间效率亦是如此。上海普通社区通常设置2-4栋架空层，总面积约1000-1500㎡，但在千户小区中，户均面积不足1.5㎡，仅够容纳一张折叠椅。
保利海上印7.2㎡/户的超高配比，相当于为每户预留了标准停车位大小的活动空间，让业主在雨季也能悠然享受书吧、咖啡角，避免了普通住宅中潮湿走廊人满为患的窘境，这正是高端改善盘与普通住宅在居住体验上的本质区别。
项目二批次均价7.99万/㎡，加推8#、9#和15#三个单元共计80套建面约109-133㎡3-4房。
建面约109㎡三房
一梯两户、独立电梯入户设计，采用经典的动静分离设计，实现三开间朝南格局，客厅面宽约4.85米，空间开阔；
除客厅带超大阳台外，其余房间包含厨房全部带飘窗（共6个），增加了使用面积的同时，也增强了室内空间的立体感与通透感。
预留分户S墙设计，公区可做满墙收纳，整洁美观又增加了收纳空间。厨房转角开敞，增加了餐厨互动性，S墙还预留了冰箱位。
建面约129㎡四房两厅双卫
该户型四开间朝南，整体拥有约13.8米超宽南向面宽；
主卧套房设计，尺度惊人且贯穿南北，配备约270°转角飘窗；
拥有7飘窗宽幕阳台设计，不仅两个卫生间有飘窗，就连厨房水池台和操作台都是基于飘窗做的，有效地扩大了使用面积；
宽U型厨房提供了足够的料理台长度，方便进行洗菜、择菜、烹饪等一系列操作。
部分户型的卫生间可能由于位置或设计原因，存在没有直接对外采光窗户的情况，即暗卫。
建面约133㎡四房两厅双卫
拥有独立入户玄关，增强了归家的仪式感与私密性，同时也可作为收纳空间使用。四开间朝南，客厅面宽约4.1米，南北直通，通风效果好；
边套户型主卧配备270°转角飘窗，与建面约129㎡户型类似，能够提供广阔的视野和充足的采光，居住品质感高。厨房附赠飘窗，增加了厨房的使用面积和采光效果，让烹饪环境更加舒适明亮；
以二期加推的部分西边户为例，处于类似黄金内环的位置，能以相对较低总价享有楼王中央视野，转角飘窗之外，180米长景观主轴尽在眼帘。
闵行梅陇区域内，保利海上印周边竞品主要有安高申陇院（均价约7.6万/㎡，主力户型107㎡）和中国铁建万科朗拾花语（均价7.5万/㎡，去化率约97%）。
相比之下，保利海上印作为“印”系新作优势显著：建筑采用Art-Deco风格，13-14层小高层搭配玻璃/铝板/石材立面；社区规划约180米景观长廊、下沉式会所（1500㎡，含恒温泳池等）及1400㎡架空层；户型涵盖108-149㎡3-4房，采光通透且空间可拓展；装标高配三大件及Miele厨具、高仪洁具等，整体产品力突破区域人居标准。
保利置业上海公司的主体为保利置业集团（上海）投资有限公司，法定代表人为陈吉，此人也是保利置业上海公司总经理。保利置业上海公司董事长为刘雨，他同时还担任保利置业集团有限公司副总经理、广西保利置业集团有限公司董事长。
2024年保利置业收入为402.08亿元天牛宝，较去年下降1.8%。股东应占溢利为1.83亿元较去年下降87.3%。
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